L’exercice d’une activité d’investissement locatif au travers d’une société civile immobilière (SCI) peut présenter plusieurs avantages fiscaux, patrimoniaux et pratiques. Il s’agit ainsi d’une alternative intéressante à la location de biens nus ou meublés en propre.
Intérêt fiscal de l’investissement locatif en SCI :
Le premier intérêt de l’investissement locatif au travers d’une SCI est fiscal. Il présente à cet égard de nombreuses similitudes avec le régime dit du « loueur meublé non professionnel » (LMNP) :
- Déduction des charges réelles :
La location en société civile immobilière permet en effet de déduire de nombreuses charges des recettes de la société (essentiellement issues des loyers perçus) :
- taxe foncière,
- frais de réparations et de certains travaux,
- primes d’assurance,
- intérêts des emprunts contractés par la SCI pour financer les acquisitions ou travaux,
- mais aussi défraiement de ses gérants (frais de trajet, de bouche…), dans la mesure du raisonnable.
Toutes ces charges viennent donc s’imputer sur les recettes pour réduire l’éventuel bénéfice imposable à la fin de l’année.
A noter que ces déductions sont possibles, peu importe que les locaux soient loués nus ou meublés.
- Amortissement de l’immeuble :
A la déduction des charges réelles vient s’ajouter pour les SCI, à l’impôt sur les sociétés (IS), l’amortissement des immeubles. Cet amortissement se pratique sur une durée pouvant varier de 30 à 50 ans. Il consiste, par exemple pour un amortissement sur 30 ans, à comptabiliser chaque année une charge comptable égale à 1/30ème du prix d’acquisition des immeubles.
Cette charge comptable est, comme des charges réelles, imputée sur les recettes pour diminuer le résultat imposable à la fin de l’année.
Il résulte ainsi du cumul des charges réelles et de l’amortissement comptable de l’immeuble qu’une SCI à l’IS est généralement en mesure, durant toute la durée des amortissements, de gommer la grande majorité, sinon la totalité, de ses bénéfices comptables.
Cela signifie alors que les loyers perçus par la société, même s’ils sont supérieurs aux charges, n’entraîneront qu’une fiscalité limitée, voire nulle. Ils pourront donc être réemployés pour financer d’autres projets, sans passer par la « case impôt ».
A noter que l’amortissement est pratiqué sans considération du caractère nu ou meublé des locations. Il s’agit d’une différence majeure avec le LMNP, par essence meublé.
L’importance du mécanisme de l’amortissement explique pourquoi la vaste majorité des SCI utilisées pour l’investissement locatif sont à l’IS.
- Imposition des bénéfices et emploi :
Dans l’hypothèse où elle réaliserait tout de même des bénéfices comptables, la SCI à l’IS verra ces derniers être imposés au taux de l’IS (actuellement 28%). Ces bénéfices après impôts pourront être distribués aux associés sous forme de dividendes (flat tax de 30%). Alternativement, ils pourront être laissés dans la société et réemployés pour ses projets sans fiscalité supplémentaire.
Si la SCI n’est pas soumise à l’IS, celle-ci est considérée fiscalement transparente. Dans ce cas, ses éventuels bénéfices ou déficits seront fiscalisés au niveau de chacun de ses associés, en fonction de leurs régimes propres.
Intérêt patrimonial de l’investissement locatif en SCI :
- Mutualisation des moyens :
La SCI est nécessairement une société composée de plusieurs associés. Elle peut donc permettre à plusieurs personnes (au sein ou en dehors du cercle familial) de mutualiser leurs moyens : apport en capital social, avance en compte courant d’associé. Ce, afin de réaliser ensemble un ou plusieurs projets qu’ils n’auraient pas pu faire, ou faire financer, seuls.
- Préparation de la transmission :
L’investissement locatif en SCI est une solution majeure de préparation et d’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier à son conjoint et/ou ses enfants.
D’un point de vue fiscal, la donation de la nue-propriété des parts sociales de la SCI aux enfants permettra à ces derniers d’hériter de la pleine propriété sans aucun droit de succession. Les droits de donation au moment de la transmission de la nue-propriété sont, quant à eux, largement réduit, voire effacés. Cela résulte (i) de la valeur réduite de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur, et (ii) des abattements rechargeables applicables aux donations parent – enfant.
D’un point de vue organisationnel, il est possible de préciser les règles de prise de décision dans les statuts, et de nommer un gérant de confiance (au sein ou en dehors du cercle familial) de la société avant le décès. Cela permet aux parents de s’assurer au mieux de la correcte gestion du patrimoine immobilier après leur décès.
Intérêt pratique de l’investissement locatif en SCI :
Conséquence de son régime fiscal avantageux, la SCI à l’IS permet de louer indifféremment en nu ou meublé, sans que cela ait d’incidence fiscale significative. Cela confère une grande souplesse au bailleur, qui pourra adapter la location en fonction de chaque bien, locataire et situation.
A noter que le siège social de la SCI n’a pas nécessairement à être au domicile de l’un de ses associés ou gérants. Cela signifie alors que les locataires n’auront pas connaissance, sur le contrat de bail, de l’adresse de résidence de leur bailleur.
En somme, l’intérêt de la SCI est majeur dans une perspective de perception des loyers à long terme et de réinvestissement afin d’accroître un patrimoine immobilier, transmissible de façon optimisée aux héritiers. Ces intérêts ne sauraient cependant occulter d’importants points d’attention, qui sont l’objet d’un article dédié.
Un article de Me Clément BILLAUX, avocat associé chez BCM AVOCATS.
L'ingénieur-juridique.com 
Bravo! C’est clair, net et precis
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Merci, c’est l’objectif recherché ! Pour être complet, cet article doit se lire en complément du suivant : l’investissement locatif en SCI : points d’attention.
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