Les intérêts fiscaux, patrimoniaux et pratiques à porter les investissements locatifs en SCI sont nombreux, mais il convient de considérer plusieurs points d’attention avant et pendant le projet :
Constitution de la SCI : comment et quand ?
- Comment constituer une SCI (à l’IS ou à l’IR).
La SCI est une société, et demande donc à cet égard :
- la rédaction d’une documentation juridique importante : statuts, déclaration de non condamnation, déclaration des bénéficiaires effectifs, lettre d’option à l’impôt sur les sociétés, etc. ;
- la réalisation de formalités (publicité légale, greffe, déclaration aux impôts).
Si le recours à un professionnel du droit (avocat ou notaire) n’est pas obligatoire, il est toutefois hautement recommandé afin de réaliser la constitution de la SCI dans les règles de l’Art. Il conviendra notamment de ne pas commettre d’erreur sur l’objet social, les pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire (préparation de la succession), de la gérance, ou encore sur le régime fiscal choisi (IR ou IS).
- Quand constituer une SCI (à l’IS ou à l’IR) ?
Il est en principe possible de créer la SCI à tout moment.
Cependant en pratique, il sera beaucoup plus optimisé de la créer avant l’acquisition du ou des biens immobiliers, afin que ce soit la société qui en soit l’acquéreur. Le schéma généralement retenu est ainsi, avant l’acquisition du premier bien, de conclure le compromis de vente en propre avec une faculté de substitution de l’acheteur au profit d’une société contrôlée par lui. La SCI sera créée après la signature du compromis, et remplacera le ou les particuliers acquéreurs pour la réitération de la vente.
Cette création initiale permet d’éviter les conséquences fiscales d’un apport d’immeubles d’ores et déjà détenus en propre vers la société. En effet, un apport en société a posteriori impacte tant le particulier qui détenait l’immeuble (taxation sur sa plus-value d’apport) que la SCI bénéficiaire de l’apport (frais de notaire, dont principalement les droits d’enregistrement à 5% de la valeur de l’immeuble apporté). En somme, constituer une SCI ab initio permet d’éviter au maximum les frottements fiscaux.
Vie de la société : comment sortir l’argent de la SCI ?
Il faut être bien conscient que lorsqu’un projet immobilier est porté à travers une SCI, c’est cette dernière, et non le particulier, qui est propriétaire des immeubles, de la trésorerie et autres actifs.
Pour sortir l’argent de la SCI et le récupérer, l’associé – dirigeant disposera d’options limitées :
- se faire rembourser l’argent qu’il a prêté ou avancé à la société, constitutif de créances de compte courant d’associé (sans fiscalité) ;
- se faire rembourser (sans fiscalité) les frais qu’il expose pour la gestion de la société (défraiement : généralement frais de bouche et de déplacement… dans la mesure du raisonnable) ;
- se faire éventuellement rémunérer par la société pour l’exercice de ses fonctions de dirigeant (cotisation sociales + impôt sur le revenu), ou pour des prestations techniques (impôt sur le revenu) ;
- en cas d’existence de sommes distribuables (bénéfices, réserves, report à nouveau créditeur), distribution de dividendes (flat tax de 30%) ;
- par réduction de capital (flat tax de 30%) ou reprise d’apport (sans fiscalité) ;
- à la dissolution-liquidation de la SCI (reprise d’apport sans fiscalité, boni de liquidation à la flat tax de 30%).
Attention, tout forme non régulière de sortie de la trésorerie de la société pour la récupérer pourra ainsi entraîner des problématiques notamment fiscales, voire pénales.
Vie de la société : tenir une comptabilité.
Il conviendra de tenir – ou de faire tenir par un expert-comptable – la comptabilité de la société afin de produire annuellement un bilan et une liasse fiscale, qui retraceront notamment les recettes et charges de la société, dont notamment l’amortissement comptable du ou des immeubles si la SCI est à l’impôt sur les sociétés.
Cession de l’immeuble : rattrapage de l’amortissement.
Attention, contrairement au régime du LMNP, l’amortissement comptable qui a été effectué sur la valeur de l’immeuble – qui a donc permis de créer de la charge comptable pendant sa durée – sera rattrapé lors de sa cession.
En d’autres termes, afin de déterminer le montant de la plus-value de cession de l’immeuble réalisée par la SCI à l’IS ( = basiquement prix de cession – prix d’acquisition), il conviendra de retrancher au prix d’acquisition l’ensemble des amortissements comptables qui ont été pratiqués sur l’immeuble.
L’impôt qui a été économisé en cours de vie sociale via l’amortissement sera donc en partie retrouvé au moment de la cession de l’immeuble ; c’est pourquoi l’objectif d’une SCI à l’IS n’est pas nécessairement d’acheter pour revendre, mais d’acheter pour conserver le bien et le louer. Il sera donc possible, voire pertinent, de panacher les investissements locatifs entre biens sous SCI à l’IS et biens acquis en propres et gérés directement, notamment en LMNP.
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