La location en LMNP : fonctionnement et fiscalité

L’activité de location de logements peut être réalisée sous diverses formes, que ce soit au travers d’une SCI ou à titre personnel. La location en LMNP, pour « loueur meublé non professionnel », se distingue à cet égard par sa simplicité de fonctionnement et une fiscalité pouvant se révéler attractive.

Les conditions du LMNP : une location d’habitation meublée, à caractère non professionnel.
  1. La location d’un logement d’habitation meublé :

Le régime du LMNP ne s’applique, par définition, qu’à la location réalisée à titre personnel (c’est-à-dire pas au travers d’une SCI) d’un logement d’habitation garni d’un ameublement suffisant pour permettre son occupation normale par le locataire.

La liste des meubles dont le logement doit être obligatoirement garni a été précisée par l’article 2 du Décret n°2015-981, que vous trouverez ici. Attention, tout logement d’habitation ne remplissant pas ce critère pourra être requalifié par le juge de logement non meublé (nu)… et perdre notamment le régime fiscal y attaché !

A noter que l’activité de chambre d’hôte, comportant également des prestations de services (fourniture de linge de maison, petit déjeuner…), ne relève pas du régime fiscal de la location meublée mais de la para-hôtellerie.

  1. Une location à caractère non professionnel :

Le régime du LMNP ne pourra s’appliquer que si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

  • les recettes annuelles issues de l’activité locative meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont strictement inférieures à 23 000 € ;

Ou (il s’agit bien de conditions alternatives) :

  • le montant total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, BNC, etc.) sont supérieures aux recettes issues de l’activité locative meublée.

Si en revanche aucune de ces deux conditions n’est remplie, le régime du LMNP ne saurait s’appliquer, au profit alors du régime du loueur meublé professionnel.

Attention, il est donc possible au cours du temps de débuter sous le régime du LMNP, puis de devoir basculer en régime du loueur meublé professionnel si ces deux conditions ne sont plus remplies. Ce peut être le cas dans l’hypothèse de la constitution d’un patrimoine immobilier en vue de devenir rentier. Le régime fiscal afférent à la revente des immeubles changera alors, et peut se révéler moins attractif. Il conviendra donc de réfléchir en amont sur la trajectoire choisie afin de questionner la pertinence de la constitution d’une SCI.

Fiscalité des recettes locatives en LMNP :

Deux régimes fiscaux sont susceptibles de s’appliquer aux revenus issus d’une location en LMNP : le régime dit du « micro-BIC », sous condition, et le régime du « bénéfice réel », toujours possible.

  1. Le régime du « micro-BIC » :
  • Conditions :

Le régime du « micro-BIC » s’applique automatiquement si les revenus du foyer fiscal issus de l’activité de location meublée non professionnelle ne dépassent pas 70 000 €.

Quoiqu’une tolérance soit possible les deux années suivant le dépassement de ce seuil, retenez qu’au-delà de 70 000 € de recettes annuelles, le régime du « micro-BIC » n’est plus accessible. Seul le régime du « bénéfice réel » pourra alors s’appliquer.

  • Fonctionnement :

Le régime du « micro-BIC » a le mérite de la simplicité : le bénéfice imposable issu de l’activité LMNP sera égal aux recettes, diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%. Aucune charge réelle, en revanche, n’est alors déductible.

Ce bénéfice imposable rentrera ensuite dans la masse des revenus du foyer fiscal imposable au barème progressif de l’IR.

Le régime du « micro-BIC » en LMNP est donc très simple, et intéressant sur un logement ayant peu de charges. C’est en revanche le régime du « bénéfice réel », certes plus contraignant en terme de suivi, qui dispose du potentiel le plus intéressant au niveau fiscal.

  1. Le régime du « bénéfice réel » :
  • Conditions :

Le régime du « bénéfice réel » s’applique de plein droit si les revenus du foyer fiscal issus de l’activité de location meublée non professionnelle sont supérieurs à 70 000 €.

Il peut également s’appliquer si les recettes annuelles ne dépassent pas la somme de 70 000 €, à condition d’en faire l’option expresse auprès du service des impôts avant le 1er février de l’année au cours de laquelle on souhaite bénéficier du régime.

Attention, cette option est alors valable et irrévocable pendant deux ans, sauf changement d’activité. Elle est par la suite reconduite tacitement pour des périodes successibles de deux ans.

  • Fonctionnement :

Le régime du « bénéfice réel » consiste à déterminer le bénéfice imposable issu de l’activité LMNP comme suit :

  • Aucun abattement forfaitaire n’est appliqué aux recettes locatives ;
  • En revanche, celles-ci sont réduites des frais et charges liés à l’activité. Il s’agit principalement des suivantes :
    • Frais d’entretien et de réparations :
    • Impôts locaux ;
    • Frais de gestion et d’assurance ;
    • Intérêts d’emprunt (pas le remboursement du capital) ;
    • Mais également amortissement de l’immeuble, ce qui suppose toutefois un suivi comptable.

L’amortissement de l’immeuble pourra être réalisé sur une durée variant de 30 à 50 ans. Il consiste alors, par exemple pour un amortissement sur 40 ans, à imputer chaque année des revenus de l’immeuble une charge comptable égale à 1/ 40ème du prix d’acquisition du bien.

On comprend ainsi que le cumul des charges réelles, et le cas échéant de la charge comptable de l’amortissement de l’immeuble, puisse conduire à gommer une partie importante du bénéfice imposable issu de l’activité LMNP, réduisant d’autant la fiscalité en résultant.

Attention, dans tous les cas, si l’occupation n’est pas à titre de logement principal mais seulement occasionnelle (à la journée, à la semaine…), des cotisations sociales seront susceptibles de s’appliquer aux revenus locatifs tirés de l’activité.

Fiscalité à la revente du bien :

La fiscalité applicable à la revente du bien suit la fiscalité « classique » des plus-values de cession immobilière par les particuliers, à savoir en synthèse :

  1. Calcul de la plus-value : prix de cession – prix d’acquisition.

A noter que le régime du LMNP au « bénéfice réel » se distingue ici de la location en SCI à l’IS : s’il permet globalement de bénéficier des mêmes avantages fiscaux sur les revenus locatifs (charges réelles et amortissement de l’immeuble), contrairement à cette dernière l’amortissement pratiqué sur l’immeuble n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value.

  1. Application sur la plus-value d’un abattement pour durée de détention :

La fiscalité devient donc de plus en plus avantageuse au fil du temps, jusqu’à entraîner une exonération d’impôt sur le revenu (IR) après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

  1. Imposition au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2%) de la plus-value nette de l’abattement pour durée de détention. Des taxes additionnelles sont enfin susceptibles de s’appliquer en fonction des cas.

Le régime du LMNP, extrêmement répandu en pratique de par la multitude des logements loués meublés par des particulier, n’est donc pas exempt de choix et reste soumis à des conditions qui ne sont pas acquises. Il sera préférable, comme toujours, de mener une réflexion en amont (ou à défaut au plus tôt) afin de mettre en place une stratégie patrimoniale d’ensemble.

Un article de Me Clément BILLAUX, avocat associé chez BCM AVOCATS.

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L’investissement locatif en SCI : points d’attention

Les intérêts fiscaux, patrimoniaux et pratiques à porter les investissements locatifs en SCI sont nombreux, mais il convient de considérer plusieurs points d’attention avant et pendant le projet :

Constitution de la SCI : comment et quand ?
  1. Comment constituer une SCI (à l’IS ou à l’IR).

La SCI est une société, et demande donc à cet égard :

  • la rédaction d’une documentation juridique importante : statuts, déclaration de non condamnation, déclaration des bénéficiaires effectifs, lettre d’option à l’impôt sur les sociétés, etc. ;
  • la réalisation de formalités (publicité légale, greffe, déclaration aux impôts).

Si le recours à un professionnel du droit (avocat ou notaire) n’est pas obligatoire, il est toutefois hautement recommandé afin de réaliser la constitution de la SCI dans les règles de l’Art. Il conviendra notamment de ne pas commettre d’erreur sur l’objet social, les pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire (préparation de la succession), de la gérance, ou encore sur le régime fiscal choisi (IR ou IS).

  1. Quand constituer une SCI (à l’IS ou à l’IR) ?

Il est en principe possible de créer la SCI à tout moment.

Cependant en pratique, il sera beaucoup plus optimisé de la créer avant l’acquisition du ou des biens immobiliers, afin que ce soit la société qui en soit l’acquéreur. Le schéma généralement retenu est ainsi, avant l’acquisition du premier bien, de conclure le compromis de vente en propre avec une faculté de substitution de l’acheteur au profit d’une société contrôlée par lui. La SCI sera créée après la signature du compromis, et remplacera le ou les particuliers acquéreurs pour la réitération de la vente.

Cette création initiale permet d’éviter les conséquences fiscales d’un apport d’immeubles d’ores et déjà détenus en propre vers la société. En effet, un apport en société a posteriori impacte tant le particulier qui détenait l’immeuble (taxation sur sa plus-value d’apport) que la SCI bénéficiaire de l’apport (frais de notaire, dont principalement les droits d’enregistrement à 5% de la valeur de l’immeuble apporté). En somme, constituer une SCI ab initio permet d’éviter au maximum les frottements fiscaux.

Vie de la société : comment sortir l’argent de la SCI ?

Il faut être bien conscient que lorsqu’un projet immobilier est porté à travers une SCI, c’est cette dernière, et non le particulier, qui est propriétaire des immeubles, de la trésorerie et autres actifs.

Pour sortir l’argent de la SCI et le récupérer, l’associé – dirigeant disposera d’options limitées :

  • se faire rembourser l’argent qu’il a prêté ou avancé à la société, constitutif de créances de compte courant d’associé (sans fiscalité) ;
  • se faire rembourser (sans fiscalité) les frais qu’il expose pour la gestion de la société (défraiement : généralement frais de bouche et de déplacement… dans la mesure du raisonnable) ;
  • se faire éventuellement rémunérer par la société pour l’exercice de ses fonctions de dirigeant (cotisation sociales + impôt sur le revenu), ou pour des prestations techniques (impôt sur le revenu) ;
  • en cas d’existence de sommes distribuables (bénéfices, réserves, report à nouveau créditeur), distribution de dividendes (flat tax de 30%) ;
  • par réduction de capital (flat tax de 30%) ou reprise d’apport (sans fiscalité) ;
  • à la dissolution-liquidation de la SCI (reprise d’apport sans fiscalité, boni de liquidation à la flat tax de 30%).

Attention, tout forme non régulière de sortie de la trésorerie de la société pour la récupérer pourra ainsi entraîner des problématiques notamment fiscales, voire pénales.

Vie de la société : tenir une comptabilité.

Il conviendra de tenir – ou de faire tenir par un expert-comptable – la comptabilité de la société afin de produire annuellement un bilan et une liasse fiscale, qui retraceront notamment les recettes et charges de la société, dont notamment l’amortissement comptable du ou des immeubles si la SCI est à l’impôt sur les sociétés.

Cession de l’immeuble : rattrapage de l’amortissement.

Attention, contrairement au régime du LMNP, l’amortissement comptable qui a été effectué sur la valeur de l’immeuble – qui a donc permis de créer de la charge comptable pendant sa durée – sera rattrapé lors de sa cession.

En d’autres termes, afin de déterminer le montant de la plus-value de cession de l’immeuble réalisée par la SCI à l’IS ( = basiquement prix de cession – prix d’acquisition), il conviendra de retrancher au prix d’acquisition l’ensemble des amortissements comptables qui ont été pratiqués sur l’immeuble.

L’impôt qui a été économisé en cours de vie sociale via l’amortissement sera donc en partie retrouvé au moment de la cession de l’immeuble ; c’est pourquoi l’objectif d’une SCI à l’IS n’est pas nécessairement d’acheter pour revendre, mais d’acheter pour conserver le bien et le louer. Il sera donc possible, voire pertinent, de panacher les investissements locatifs entre biens sous SCI à l’IS et biens acquis en propres et gérés directement, notamment en LMNP.

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Note : 5 sur 5.

L’investissement locatif en SCI : intérêt fiscal, patrimonial et pratique

L’exercice d’une activité d’investissement locatif au travers d’une société civile immobilière (SCI) peut présenter plusieurs avantages fiscaux, patrimoniaux et pratiques. Il s’agit ainsi d’une alternative intéressante à la location de biens nus ou meublés en propre.

Intérêt fiscal de l’investissement locatif en SCI :

Le premier intérêt de l’investissement locatif au travers d’une SCI est fiscal. Il présente à cet égard de nombreuses similitudes avec le régime dit du « loueur meublé non professionnel » (LMNP) :

  1. Déduction des charges réelles :

La location en société civile immobilière permet en effet de déduire de nombreuses charges des recettes de la société (essentiellement issues des loyers perçus) :

  • taxe foncière,
  • frais de réparations et de certains travaux,
  • primes d’assurance,
  • intérêts des emprunts contractés par la SCI pour financer les acquisitions ou travaux,
  • mais aussi défraiement de ses gérants (frais de trajet, de bouche…), dans la mesure du raisonnable.

Toutes ces charges viennent donc s’imputer sur les recettes pour réduire l’éventuel bénéfice imposable à la fin de l’année.

A noter que ces déductions sont possibles, peu importe que les locaux soient loués nus ou meublés.

  1. Amortissement de l’immeuble :

A la déduction des charges réelles vient s’ajouter pour les SCI, à l’impôt sur les sociétés (IS), l’amortissement des immeubles. Cet amortissement se pratique sur une durée pouvant varier de 30 à 50 ans. Il consiste, par exemple pour un amortissement sur 30 ans, à comptabiliser chaque année une charge comptable égale à 1/30ème du prix d’acquisition des immeubles.

Cette charge comptable est, comme des charges réelles, imputée sur les recettes pour diminuer le résultat imposable à la fin de l’année.

Il résulte ainsi du cumul des charges réelles et de l’amortissement comptable de l’immeuble qu’une SCI à l’IS est généralement en mesure, durant toute la durée des amortissements, de gommer la grande majorité, sinon la totalité, de ses bénéfices comptables.

Cela signifie alors que les loyers perçus par la société, même s’ils sont supérieurs aux charges, n’entraîneront qu’une fiscalité limitée, voire nulle. Ils pourront donc être réemployés pour financer d’autres projets, sans passer par la « case impôt ».

A noter que l’amortissement est pratiqué sans considération du caractère nu ou meublé des locations. Il s’agit d’une différence majeure avec le LMNP, par essence meublé.

L’importance du mécanisme de l’amortissement explique pourquoi la vaste majorité des SCI utilisées pour l’investissement locatif sont à l’IS.

  1. Imposition des bénéfices et emploi :

Dans l’hypothèse où elle réaliserait tout de même des bénéfices comptables, la SCI à l’IS verra ces derniers être imposés au taux de l’IS (actuellement 28%). Ces bénéfices après impôts pourront être distribués aux associés sous forme de dividendes (flat tax de 30%). Alternativement, ils pourront être laissés dans la société et réemployés pour ses projets sans fiscalité supplémentaire.

Si la SCI n’est pas soumise à l’IS, celle-ci est considérée fiscalement transparente. Dans ce cas, ses éventuels bénéfices ou déficits seront fiscalisés au niveau de chacun de ses associés, en fonction de leurs régimes propres.

Intérêt patrimonial de l’investissement locatif en SCI :
  1. Mutualisation des moyens :

La SCI est nécessairement une société composée de plusieurs associés. Elle peut donc permettre à plusieurs personnes (au sein ou en dehors du cercle familial) de mutualiser leurs moyens : apport en capital social, avance en compte courant d’associé. Ce, afin de réaliser ensemble un ou plusieurs projets qu’ils n’auraient pas pu faire, ou faire financer, seuls.

  1. Préparation de la transmission :

L’investissement locatif en SCI est une solution majeure de préparation et d’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier à son conjoint et/ou ses enfants.

D’un point de vue fiscal, la donation de la nue-propriété des parts sociales de la SCI aux enfants permettra à ces derniers d’hériter de la pleine propriété sans aucun droit de succession. Les droits de donation au moment de la transmission de la nue-propriété sont, quant à eux, largement réduit, voire effacés. Cela résulte (i) de la valeur réduite de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur, et (ii) des abattements rechargeables applicables aux donations parent – enfant.

D’un point de vue organisationnel, il est possible de préciser les règles de prise de décision dans les statuts, et de nommer un gérant de confiance (au sein ou en dehors du cercle familial) de la société avant le décès. Cela permet aux parents de s’assurer au mieux de la correcte gestion du patrimoine immobilier après leur décès.

Intérêt pratique de l’investissement locatif en SCI :

Conséquence de son régime fiscal avantageux, la SCI à l’IS permet de louer indifféremment en nu ou meublé, sans que cela ait d’incidence fiscale significative. Cela confère une grande souplesse au bailleur, qui pourra adapter la location en fonction de chaque bien, locataire et situation.

A noter que le siège social de la SCI n’a pas nécessairement à être au domicile de l’un de ses associés ou gérants. Cela signifie alors que les locataires n’auront pas connaissance, sur le contrat de bail, de l’adresse de résidence de leur bailleur.

En somme, l’intérêt de la SCI est majeur dans une perspective de perception des loyers à long terme et de réinvestissement afin d’accroître un patrimoine immobilier, transmissible de façon optimisée aux héritiers. Ces intérêts ne sauraient cependant occulter d’importants points d’attention, qui sont l’objet d’un article dédié.

Un article de Me Clément BILLAUX, avocat associé chez BCM AVOCATS.

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Note : 5 sur 5.